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“一年来，北京天价学区的房间泡沫正在被挤压。 在德胜，不少“老破小”二手房挂牌单价较一年前下降6%~8%，9成以上房源挂牌9折成交。 ”

德胜学区位于北京西城区，是全市“牛小”“牛中”最集中的区域之一。 最热的时候，这个学区的“老破小”一度出现“挂牌价超22万元/平方米”“房东一夜追缴200万元”等怪事，被认为是北京学区的价格天花板。

但从去年“幼升小”开始，被视为北京教育高地的“东西海”开始严格执行“多校划片”政策。 接着，德胜等热点学区二手房市场行情急转直下。

“多校划片”打破了家与学区的对应关系，意味着“学区房适合名校”的确定性降低。 2021年和2022年，是北京适龄儿童入学的高峰期。 2年来，海淀中关村三小翠微小学西城育翔小学实验二小东城史家实验小学等一流班级学校被分配到口学区房的家庭，其子女都曾被分配到学区内的普小学。 西城德胜月坛东城和平里等热点学区出现新购房家庭适龄子女被赶出社区的现象。

2022年9月秋季开学后，北京市所有地区将实行教师交流轮岗。 有专家认为，这一教改措施的持续深化，将进一步淡化“名校”概念，动摇“顶级学区房”的价值。

不过，不少受访者和房地产中介人士表示，随着区域内教育资源均衡化水平的提高，以及年级生源差距的缩小，“名校信仰”将被打破，“东西海”学区的房价也将“削山填谷”。 不过，在泡沫破裂后，只要教育资源供需矛盾持续，“东西海”学区房价总体将继续平稳上涨。

德胜成交减半

“2016年~2018年是德胜学区最热闹的时候。 ”

“但是，黄金时代已经过去了。 从去年7月到今年7月，德胜学区只销售了600套。 ”王先生说。

在滞销的同时，房价也下跌了。 德胜里一区是合口“牛小”育翔小学著名的“老破小”小区。 第一财经27日在贝壶搜索APP搜索发现，该小区建于84年，南向，57平米左右的两居室，销售单价约14.7万元/平方米，总价约843万元。 该房源在贝垦搜索APP中名列“德胜门热搜索房源排行榜”首位，但挂牌近3个月仍未成交。

某链家德胜某店房产中介第一财经表示，截至去年6月，该小区共有一套40平米左右的居室，牌价达860万，交易时溢价数十万。 当时，按照该套房的销售单价，已经超过了金融街的部分房源。 但7月份以来，该小区行情暴跌，类似的“老破小”成交总额降至600多万元，相当于比一个月前减少了200多万元。

在房价下降的情况下，购房家庭有讨价还价的余地。 根据该房产中介提供的近一年德胜学区单月成交记录，自去年7月份以来，90%的二手房成交低于挂牌价格。 其中，阳光丽景等房龄新小区，买方议价空间小； 而对于“老破小”，首套房成交价一般比挂牌价格低10~40万元。 其中，德胜里一区，成交价甚至比挂牌价格低80万元。

“一年来，德胜学区二手房交易价格多次波动。 截至本月，该学区所谓的“老破小”已恢复到约700万元左右，但总体下降。 ”这家房地产公司说。

回顾2019年以来德胜学区二手房市场，2021年7月是市场由热转冷的重要节点。 这一变化的背后，是被西城家长称为“731”的多所学校的刻划新政。

西城区教委公布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》显示，2020年7月31日以后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女上小学，不再支持注册入学划片学校，全部采用多校划片方式学区或相邻学区

但是，“7.31”新政正式生效是从去年开始的。

2021年，德胜月坛金融街和陶白什刹海展览路等多个西城学区，在“731”新政前在西城区购房并获得房屋产权证的家庭，由于房本符合小学排名，其子女将进入该学区其他小学在德胜月坛等热门学区，不少“731”过后，西城区拿房本的家庭面临调整区的困境。

而在今年西城区幼升小的录取过程中，上述情况重演。

升学情况与适龄入学的孩子数量和学位数量有关。

此外，德胜房价高企的购房者多，也意味着在西城区实施“六年一学位”的背景下，短期内有孩子入学需求的“准西城父母”，面临学区学位被大量占用的局面。

第一财经调查显示，近一年来，“金德月”等学区的“老破小”，以及海淀万柳蜂鸟之家普惠南里等纯粹用于“占洞”的小户型住宅，成交量大幅下跌，降价无人问津。

外界纷纷表示，2025年后有学位需求的家庭，未来几年教育改革政策和学区间教育质量变化仍将面临不确定性，热点学区二手房价格也有可能继续探索。 因此，决定再等一会儿，暂时看看情况。

学区溢出效应初显

第一财经注意到，德胜学区多家中介门店改变了房地产中介的销售心理和话术。

例如，中介对2025年后有学位需求的家庭更加关怀。 “那个时候，德胜的学位应该足够了，至少不能出区。 先买房子，派位有优势。 ”

当家庭在近1~3年内匆忙买房时，德胜的中介们直言“学区内入学几乎无望”，开始出售周围学区的二手房。 其中，推荐较多的学区是新街口。

有中介表示，除学区属性外，新街口地理位置优于德胜，部分房龄新，保值空间也“老破小”大于德胜。

受德胜学区溢出效应影响，新街口是西城近一年二手房均价涨幅最高的学区之一。 在贝壶找房的APP，截至27日，该学区建于1958年，26平方米左右的“老破小”销售单价超过16.7万元/平方米。

与“老破小”相比，新街口学区在有学区属性的同时，满足自住需求的房价涨幅更为明显。

熙府桃园以该学区内改善型房源为主，是2005年建成的小区。 据第一财经报道，在熙府桃园，140平方米左右的三室改善型住宅销售单价也达到16万元/平方米以上。 “一年内，该小区二手房挂牌单价超过12%。 成交的速度也很快，经常没有房间。 ”熟悉这个小区的中介说。

不仅是西城区，更早进行多所学校划片的东城区和海淀区，也有越来越多的家长放弃“一步一步把牛变小”的想法，转而追求中等水平的小学，感慨“买房只是为了买到门票”

随着买家心理预期的改变，“东西海”顶级学区走下了神坛，但曾经被“牛小”光芒掩盖的二类学校和学区却香饽饽。

在东城，由于该区教育改革力度大，义务教育阶段均衡化发展措施实施较早，与西城和海淀相比，近年来学区价格波动较小。

从成交来看，一位东城区中介表示，多所学校划片后，辖区内顶牛小——史家实验小学很有可能被调剂，导致校区小学实力不一，热度减弱。 一年来，该小学附近的新小区如豆瓣胡同等几乎没有溢价，70多平方米的两居室挂牌价格保持在900万元左右。 相比之下，安交和平里等中小学实力更为均等的学区，去年6月至今年6月二手房均价上涨8%~10%左右。 例如，在安交学区府学胡同小学对口小区，同样70多平方米的两居室涨价到1100多万元。

“值得注意的是，今年东城区多所学校的划片，意外存在‘真盲箱时代’——‘‘牛小派位到普小’和‘普小派位到牛小’两种情况。 如史家实验府学胡同小学等优质学校，罕见出现在调剂学校名录中。 ”该东城房产中介表示，7月份以来，咨询东城区二手房家长，往往对该区的幼升小“随机派”有心理预期，往往会为了买到东城教育的门票而买房。

全市教师轮流影响几何

为大力推进义务教育高质量均衡发展，近日，北京市教委相关负责人在新闻发布会上表示，今年9月秋季开学后，北京所有区将开展教师交流轮岗。

但根据北京市教委的态度和此前的试点工作情况，区内轮岗才是此项教改工作的主要类型。

那么，随着教师轮岗的持续推进，这一教改举措能否成为继“学额返校”多校划片6年1学位之后，“东西海”二手房降温的又一根稻草？

朝晖认为，教师轮岗有利于解决高质量教育资源再分配问题，但不会对全市公共教育资源分布格局产生太大变化，其作用在于推动本区内学区间教育资源均衡化。

然而，在教师的轮岗下，家长对顶级学区的追求心理逐渐淡薄，购房焦虑情绪也开始减轻。

不少受访者认为，更强有力的教师换届将提振教育供给侧结构性改革的信心，影响学校选择和学区房认同，但同时，受教师轮岗“削峰填谷”效应影响，“东西海”的整体教育优势更是如此

“迄今为止，家长们最先考虑的是哪个学区的教育资源最平均。 这也是“金德月”受欢迎的原因。 现在生源和教师都在缩小各区的差距，放弃“金德月”，用更小的经济成本获得其他西城学区的登陆资格，似乎并不是那么难接受的事情。 ”一位西城家长对第一财经说。